Leitora: Eva Angelica Brosler

O apartamento do primeiro andar do meu condomínio tem uma área aberta de 27 metros quadrados de uso exclusivo da unidade, mas o IPTU e a fração ideal são iguais aos demais. De certa forma, é um espaço que pertence ao condomínio, porém de uso exclusivo. Partindo desta visão, os proprietários do primeiro andar podem fazer alterações nessas áreas? Como cobertura total do lado interior do condomínio? Um morador em questão não apenas cobriu o espaço como fez uma extensão de seu apartamento e transformou o local em quarto do casal sem autorização em assembleia. Ele pode fazer isso?

A utilização exclusiva de uma área comum por um determinado condômino depende de previsão expressa no instrumento de instituição do condomínio, ou, se posterior a esse documento, da anuência dos condôminos, em assembleia, por unanimidade ou por quórum estabelecido pela convenção. Assim, primeiramente é preciso saber se o uso exclusivo está devidamente autorizado.

É necessário saber ainda se houve aprovação em assembleia para a reforma realizada, considerando que o fechamento de área comum para uso próprio implica em aumento de área computável para efeito de IPTU. Além do mais, se no projeto original a área não foi projetada para ser fechada, o morador deveria ter apresentado um laudo de um engenheiro calculista porque pode existir peso excessivo pela colocação de tijolos e o fechamento da área, de modo que a laje não aguente e comprometa a estrutura da edificação.

Caso a obra tenha sido realizada na cidade de São Paulo, é necessário consultar o Código de Obras do município. Nesta situação, houve aumento da área útil da unidade e a intervenção pode ser denunciada para a prefeitura porque é irregular. Pode ter existido, inclusive, alteração de fachada.

É preciso ressaltar que o direito de uso da unidade autônoma não é absoluto, sendo que o proprietário não pode usufruir de forma indiscriminada, pois faz parte de uma unidade maior, que é a coletividade condominial, devendo haver, portanto, uma compatibilização entre o interesse individual e o coletivo.

Também é importante salientar que independentemente de quando o morador realizou a obra, ele não adquire o direito sobre a área pura e simplesmente. O assunto deve ser pauta de assembleia para que os condôminos possam deliberar sobre a irregularidade. 

De qualquer forma, é importante analisar a convenção e o regulamento interno do condomínio para saber se dispõe de algo neste sentido e aplicar a multa cabível, se for o caso.

Consultoria de Marilen Amorim Fontana, advogada especialista em direito imobiliário, condominial e previdenciário e membro efetivo da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB-SP