Uma das maiores preocupações dos gestores condominiais é a falta de pagamento das cotas pelos condôminos. E em momentos como esse por qual a economia do país passa, essa questão se agrava e quem acaba tendo que arcar com as consequências decorrentes desse problema é o próprio condomínio como um todo.

A inadimplência condominial gera enormes transtornos à saúde financeira do condomínio, que depende de tais verbas para pagamento de contas básicas de consumo, bem como de seus funcionários.

É importante que o síndico trabalhe de forma responsável neste aspecto, mantendo uma régua de cobrança definida de forma isonômica para todos os condôminos inadimplentes.

A régua de cobrança adotada deve ser divulgada a todos os condôminos, de preferência, em assembleia geral, ficando consignado em ata que a partir de certo período em atraso as cotas poderão ser cobradas pelas vias judiciais.

Via de regra, as convenções dos condomínios não dispõem sobre o número de cotas pendentes que poderão ser cobradas judicialmente, por isso a importância de se estabelecer esse procedimento.

A partir de 30 dias de atraso da cota condominial, é recomendável que o gestor notifique extrajudicialmente a unidade inadimplente, seja através da própria administradora, seja através do departamento jurídico (caso o condomínio possua).

Persistindo a inadimplência, e dependendo do número de cotas inadimplidas de acordo com a régua de cobrança definida, é dever do síndico cobrar essas cotas judicialmente, conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil.

Com o advento do novo CPC (Código de Processo Civil), que está em vigor desde março de 2016, as despesas condominiais entraram no rol dos títulos executivos extrajudiciais, nos termos do art. 784, X. Essa alteração na legislação facilitou a cobrança dos débitos pelo condomínio.

Pela regra antiga, o condomínio se via obrigado a ingressar com ação pelo procedimento comum, onde somente após o trânsito em julgado da sentença o prédio obtinha um título executivo judicial a ser executado. Esse procedimento, levando em consideração os meios de defesa e os recursos cabíveis ao devedor, levava anos a se concretizar.

Considerando o novo CPC, o juiz irá determinar a citação do executado (devedor) a pagar os débitos em três dias, sob pena de não o fazendo ter seus bens penhorados. Obviamente que esse procedimento é extremamente mais célere, pois suprime a discussão que havia pela fase de conhecimento de processo.

É de suma importância que as cotas condominiais estejam expressamente previstas na ata de assembleia de previsão orçamentária, bem como as contas do período cobrado estejam regularmente aprovadas, sob pena de ineficácia do título executivo. Caso o condomínio não possua essa previsão orçamentária de forma expressa em ata, a recomendação é seguir com ação de cobrança pelo procedimento comum.

Este artigo teve a coparticipação do advogado Guilherme Lemos Novaes, especialista em Direito do Trabalho.

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em direito imobiliário e condominial e colunista da Revista Área Comum. 

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