Muito se fala sobre o valor das cotas condominiais, a dificuldade que elas representam na hora de se vender ou colocar um imóvel para locação, porém, em meio a suposições, interpretações, achismos sem fundamento técnico e algumas frases de efeito em reuniões, a verdade é que a maioria das pessoas desconhece a dinâmica de custos e particularidades que permeiam a elaboração de uma previsão orçamentária, que servirá de base para o estabelecimento da cota – parte que cada condômino suportará para manter o seu patrimônio bem cuidado e valorizado.

Diferentemente de um orçamento tradicional de uma empresa, a cota condominial corresponde ao “rateio de despesas” elegidas e aprovadas em assembleia geral de condôminos, devida e regularmente convocados na forma legal e convencional, para que, em dia, hora e local pré-determinados os condôminos estabeleçam suas prioridades, investimentos e melhorias a serem implementadas nas instalações do condomínio.

Evidentemente que vários fatores interferem na elaboração do orçamento condominial. Alguns externos e sem controle dos condôminos como tarifas públicas, questões fiscais e tributárias, novas legislações que acabam por onerar o custo operacional do condomínio. Outros, que chamarei de internos, que representam a vontade da maioria. Esses de total autonomia e responsabilidade dos condôminos, resultado da forma e estrutura de funcionamento decidida por todos. Estamos falando de número de empregados, utilização de equipamentos, controles no consumo de energia e água, entre outros.

Na elaboração de uma previsão orçamentária para estabelecimento da cota condominial a ser cobrada deve-se considerar uma rígida análise sobre gastos passados e expectativas futuras de despesas correntes de manutenção e custeio, de investimento (melhorias e conservação), de obras de interesse dos condôminos, de obrigações tributárias e fiscais (estas cada vez mais incidentes sobre os condomínios edilícios) e de despesas administrativas como cartórios, correios, pró-labore e/ou isenção do síndico etc. Não esquecer nunca de provisionar um valor para eventuais inadimplentes, pois caso aconteça o condomínio poderá ter um descasamento de receitas e despesas originando multas ou despesas financeiras.

Geralmente, a composição de um orçamento condominial está dividida em poucas rubricas, e pode ser sintetizado da seguinte forma: despesas de pessoal; despesas com concessionárias; contratos de manutenção; despesas administrativas e reserva para pequenos gastos. Além disso, a maioria dos condomínios estabelecem em convenção ou em assembleias gerais de condôminos um fundo de reserva para despesas extraordinárias e não previstas que varia entre 5% a 10% do valor da cota condominial.

A prática de vários anos trabalhando na área de administração condominial nos permitiram verificar que os custos condominiais estão distribuídos nestas rubricas da seguinte forma: até 65 % alocados em despesas com pessoal; até 18% em despesas com concessionárias (água e energia); até 8% em contratos de manutenção (elevadores, bombas, CVTV, etc.); até 7% em despesas administrativas (correios, cartórios, cópias, registros, etc.) e o restante para pequenos gastos.

Diante dos dados apresentados fica claro ver que, se queremos promover ações de economia no valor das cotas condominiais devemos nos focar nas rubricas de maior impacto.

Ainda sobre valores de cotas condominiais devemos alertar que, em condomínios com poucas unidades a cota condominial será superior, pelo fato de existirem menos condôminos para ratear. Além disso, a estrutura básica para o funcionamento de um prédio de cinco unidades é a mesma de um de vinte unidades. Por isso a comparação de cotas condominiais entre condomínios talvez não seja a melhor forma de se avaliar se o condomínio está sendo bem gerido ou não. Cada condomínio tem suas características e deve ser analisado individualmente.

O mais importante de tudo e que não é discutido, e pouco mencionado, é o baixo comparecimento e o desinteresse dos condôminos em participar das assembleias gerais para discutir os rumos do seu patrimônio, aprovar os orçamentos, trocar ideias e pontos de vistas, enfim, exercitar seu direito de condômino no fórum adequado para tanto. E não se está falando daquelas assembleias para eleição de síndico!

Segundo levantamento feito por nossa empresa já há vários anos, o comparecimento nas assembleias é extremamente baixo, demonstrando desinteresse por parte dos condôminos na discussão dos problemas relacionados à comunidade a que pertence, deixando nas mãos de poucos a responsabilidade de gerir um patrimônio que é de todos. Em nossas pesquisas a média de comparecimento nas assembleias não passa de 30% de todos os condôminos. Em alguns casos o comparecimento não alcança os 10%. Fazemos essa pesquisa desde 2009. Os condôminos não comparecem e sequer mandam um representante como é permitido pela lei e pela maioria das convenções.

Participe das decisões de seu condomínio. Frequente as assembleias gerais. Leve sua opinião e sua contribuição. É simples e muito produtivo. Quem sabe você não consiga diminuir o custo de sua cota mensal de condomínio, pois o valor da cota é de responsabilidade de cada condômino.

*Pedro Carsalade
Presidente do Conselho Deliberativo da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis)